Aluguel com Opção de Compra
Modelo revisado em
Preencha e baixe um contrato de locação com opção de compra em PDF, com preço travado, prazo da opção e abatimento dos aluguéis. Grátis.
Modelo para uso comum. Não substitui orientação de advogado ou contador.
O que é um aluguel com opção de compra?
O aluguel com opção de compra soma dois negócios num contrato: a locação comum, regida pela Lei do Inquilinato, e a opção irrevogável de comprar o imóvel por preço travado, dentro de um prazo — com a regra expressa de quanto dos aluguéis vira entrada. É o caminho de quem quer a casa mas ainda não fecha o financiamento.
Quando usar o aluguel com opção de compra?
Quando o inquilino quer comprar e o dono quer vender, mas o dinheiro (ou o crédito) ainda não chegou: o contrato trava o preço, deixa a família morando e transforma parte do aluguel em entrada. Sem o papel — e sem o registro na matrícula —, o combinado de boca vale até o imóvel valorizar ou aparecer comprador melhor.
-
Inquilino juntando a entrada
O caso clássico: preço travado por 24 meses, 40% do aluguel virando entrada, financiamento no fim.
-
Dono que aceita vender parcelado no tempo
A locação com opção rende aluguel hoje e venda amanhã — sem os riscos do "contrato de gaveta".
-
A opção exercida vira compra
Exercida a opção, o negócio segue o rito da compra e venda de imóvel — escritura, certidões e registro.
Ir para Contrato de Compra e Venda de Imóvel → -
A locação por baixo
Vencido o prazo da opção sem exercício, sobra uma locação comum — com todas as regras dela.
Ir para Contrato de Aluguel Residencial → -
A proposta antes do contrato
A negociação do preço e das condições começa na proposta de compra — este contrato a transforma em direito.
Ir para Proposta de Compra de Imóvel →
Modelo de aluguel com opção de compra preenchido
Assim fica o documento pronto. O exemplo abaixo é gerado pelo mesmo motor que monta o seu arquivo, com dados fictícios no lugar dos seus — é exatamente o que sai no PDF, não uma ilustração.
Contrato de Locação com Opção de Compra
LOCADOR: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35.
LOCATÁRIO: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF sob o nº 111.444.777-35.
Cláusula 1 — Locação
O locador aluga ao locatário, para fins residenciais, o imóvel de Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP, objeto da matrícula 45.678 do 2º Registro de Imóveis de Londrina/PR, pelo prazo de 30 meses, a partir de 01/11/2026 e aluguel mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), regendo-se a locação pela Lei 8.245/1991 no que este contrato não dispuser.
Cláusula 2 — Opção de compra
O locador concede ao locatário OPÇÃO DE COMPRA irrevogável do imóvel pelo preço de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), exercível assim: a opção pode ser exercida a qualquer tempo até o 24º mês da locação, por notificação escrita ao locador, com a escritura lavrada em até 60 dias do exercício. Durante o prazo da opção, o locador não venderá, prometerá ou onerará o imóvel a terceiros.
Cláusula 3 — Abatimento
Quanto aos aluguéis no preço: 40% de cada aluguel pago pontualmente será abatido do preço da compra, se a opção for exercida; não exercida, os aluguéis são pura locação, sem devolução.
Cláusula 4 — Exercício e escritura
Exercida a opção, as partes lavrarão a escritura pública de compra e venda no prazo ajustado, com o imóvel livre de ônus, apresentando o locador as certidões de praxe. Custos de escritura, ITBI e registro correm pelo comprador, salvo ajuste diverso. Não exercida a opção no prazo, a locação segue seus termos e a opção se extingue.
Cláusula 5 — Disposições finais
As partes reconhecem que o registro deste contrato na matrícula dá à opção eficácia perante terceiros. as partes levarão este contrato a registro na matrícula do imóvel, com custos divididos ao meio
Campinas, 12 de março de 2026.
Nomes, documentos e valores são inventados, apenas para mostrar o formato. Preencha o formulário no alto da página para gerar o seu.
Modelo em branco para baixar
Se preferir preencher à mão ou editar o texto, baixe o modelo vazio. O arquivo em Word é editável e sai do mesmo modelo usado no gerador, então o conteúdo é idêntico ao do PDF preenchido aqui.
Como preencher um aluguel com opção de compra?
- Nome do locador (dono do imóvel)
- Quem aluga hoje e se compromete a vender se o inquilino exercer a opção. As três definições que fazem este contrato funcionar: o preço travado (ou seu critério), o prazo para exercer e se os aluguéis abatem — tudo expresso. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF ou CNPJ do locador
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Nome do locatário (futuro comprador)
- Nome completo da pessoa física, ou razão social da empresa. Evite apelido ou nome de fantasia: em caso de discussão, o documento precisa identificar exatamente quem é quem. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF do locatário
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Endereço do imóvel
- Endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade e estado. Endereço pela metade é o defeito que mais tira utilidade deste tipo de documento. Exemplo: Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP
- Matrícula do imóvel
- A matrícula — essencial para registrar a opção e valer contra terceiros. Exemplo: matrícula 45.678 do 2º Registro de Imóveis de Londrina/PR
- Valor mensal do aluguel
- O extenso é gerado sozinho a partir daqui. Se o valor em algarismo for adulterado depois, a divergência com o extenso denuncia a alteração — é exatamente para isso que a praxe exige os dois. Exemplo: 2.000,00
- Prazo da locação
- Informe prazo da locação. Exemplo: 30 meses, a partir de 01/11/2026
- Preço da compra (opção)
- O preço travado é a essência do negócio para o inquilino. Se preferir preço reajustável, escreva o índice nas observações — "preço de mercado na época" é opção que não trava nada. Exemplo: 380.000,00
- Prazo e forma de exercer a opção
- Até quando o inquilino pode comprar e como formaliza a escolha. Exemplo: a opção pode ser exercida a qualquer tempo até o 24º mês da locação, por notificação escrita ao locador, com a escritura lavrada em até 60 dias do exercício
- Abatimento dos aluguéis no preço
- A cláusula mais disputada do modelo: sem ela expressa, o inquilino acha que "pagou 30 entradas" e o dono que recebeu 30 aluguéis. Escreva o percentual e a condição da pontualidade. Exemplo: 40% de cada aluguel pago pontualmente será abatido do preço da compra, se a opção for exercida; não exercida, os aluguéis são pura locação, sem devolução
- Cidade
- Cidade onde o documento está sendo assinado. Aparece no fecho, antes da data. Exemplo: Campinas
- Data
- Vem preenchida com hoje. Troque se estiver documentando um fato anterior — data que não corresponde ao fato real enfraquece o documento e pode caracterizar declaração falsa.
- Observações opcional
- Campo livre para o que não coube nos demais: condição combinada, ressalva, número de parcela, forma de pagamento. Fica em branco no documento se você não preencher. Exemplo: as partes levarão este contrato a registro na matrícula do imóvel, com custos divididos ao meio
O que precisa constar no aluguel com opção de compra?
- Identificação das partes e do imóvel COM matrícula.
- A locação completa: aluguel, prazo e a Lei do Inquilinato por baixo.
- O preço da compra travado (ou critério objetivo de reajuste).
- Prazo e forma de exercício da opção, com o prazo da escritura.
- O abatimento dos aluguéis expresso — e o registro na matrícula.
Erros comuns no aluguel com opção de compra
- Não registrar o contrato na matrícula: sem registro, o dono que vende a terceiro de boa-fé deixa o inquilino só com perdas e danos — registrada, a opção o acompanha.
- Deixar o abatimento subentendido — a briga clássica: o inquilino contou 30 entradas, o dono recebeu 30 aluguéis.
- Travar o preço sem prazo de opção: opção eterna congela o patrimônio do dono e não se sustenta.
- "Preço de mercado na época da compra" — opção sem preço travado nem critério objetivo é promessa vazia.
- Esquecer a condição de pontualidade no abatimento — o aluguel atrasado que vira entrada premia o calote.
- Confundir com o contrato de gaveta: aqui a propriedade só muda na escritura registrada, e é essa a segurança do arranjo.
Outros nomes para este documento
- Rent to own
- O nome importado do mesmo arranjo.
- Locação com cláusula de preferência
- Figura mais fraca: a preferência só dá o direito de cobrir oferta de terceiro — a opção deste modelo trava preço e obriga a vender.
- Leasing imobiliário
- O parente bancário: arrendamento com opção feito por instituição financeira, com regras próprias.
Opção, preferência, promessa ou gaveta: os caminhos até a casa própria
Entre alugar e ser dono existem quatro figuras — com seguranças muito diferentes.
| Situação | Use | Por quê |
|---|---|---|
| Morar pagando aluguel com direito de comprar por preço travado | Este contrato, registrado na matrícula | A opção obriga o dono e acompanha o imóvel. |
| Só a prioridade se o dono resolver vender | Cláusula de preferência na locação | A lei já dá — mas sem preço travado. |
| Compra decidida, pagamento parcelado direto | Promessa de compra e venda registrada | O compromisso bilateral clássico, com adjudicação. |
| "Contrato de gaveta" sem registro | Evite | A propriedade não muda e o risco todo é do comprador. |
Perguntas frequentes sobre o aluguel com opção de compra
O dono pode vender para outra pessoa durante a opção?
Não deve — a opção é irrevogável e a cláusula 2 o proíbe. A diferença entre "não deve" e "não consegue" é o registro: sem ele, a venda a terceiro de boa-fé prevalece e ao inquilino restam perdas e danos; com o contrato registrado na matrícula, a opção é oponível a qualquer comprador — quem adquire, adquire sabendo. O registro custa pouco perto do que protege.
Não exerci a opção. Perco o que abateu?
O abatimento é condicionado ao exercício: os percentuais dos aluguéis só viram entrada SE a compra acontecer — não exercida a opção, o que se pagou foi aluguel, remunerando a moradia que existiu, sem devolução. É a regra expressa do modelo e o equilíbrio do negócio: o dono travou o preço e tirou o imóvel do mercado; o inquilino pagou por morar com um direito a mais.
O preço travado não prejudica um dos lados?
É a aposta consciente do arranjo: se o imóvel valoriza, o inquilino ganhou o congelamento; se desvaloriza, ele simplesmente não exerce e o dono ficou com aluguéis. Quem não quer apostar usa critério objetivo — preço corrigido pelo IPCA/IGP-M desde a assinatura — que preserva o valor real sem abrir a discussão de "mercado". O que não funciona é deixar o preço para combinar depois.
Exerci a opção e o dono se recusa a vender. E agora?
A notificação de exercício no prazo transforma a opção em compra e venda exigível: o caminho é a adjudicação compulsória — o juiz supre a escritura que o dono nega — além das perdas pelo atraso. O processo anda melhor com o kit completo: contrato assinado com testemunhas, registro na matrícula, notificação de exercício comprovada e o preço à disposição (consignado, se preciso).