Contrato de Aluguel Residencial
Preencha e baixe um contrato de locação residencial em PDF, com prazo, reajuste, garantia e multa. Grátis, sem cadastro.
O que é um contrato de aluguel residencial
O contrato de aluguel residencial é o acordo escrito pelo qual o proprietário cede um imóvel para alguém morar mediante pagamento mensal. É regido pela Lei 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, que fixa boa parte das regras mesmo quando o contrato silencia — prazo, reajuste anual, garantia e multa por saída antecipada seguem o que a lei permite, e não apenas o que as partes escrevem.
Quando usar
Sempre que houver aluguel de imóvel para moradia, inclusive entre conhecidos. Locação verbal existe e é válida, mas deixa sem prova o valor combinado, o prazo e quem paga o quê — e é justamente isso que vira discussão na saída. Para temporada, imóvel comercial ou sublocação, as regras mudam e este modelo não serve.
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Locação direta, sem imobiliária
Proprietário e inquilino acertam entre si. É onde o contrato escrito faz mais diferença, porque não há terceiro registrando nada.
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Aluguel entre conhecidos ou familiares
A confiança não substitui o contrato. Se não houver cobrança alguma, o documento correto é a declaração de comodato.
Ir para Declaração de Comodato → -
Comprovar os pagamentos ao longo da locação
O recibo mensal é o que prova a quitação de cada aluguel e evita cobrança em duplicidade.
Ir para Recibo de Aluguel → -
Caução como garantia
Quando a garantia é depósito em dinheiro, o recibo de caução registra o valor recebido e as condições de devolução.
Ir para Recibo de Caução → -
Entrega das chaves no fim do contrato
O recibo de entrega de chaves marca a data em que a responsabilidade pelo imóvel volta ao proprietário.
Ir para Recibo de Entrega de Chaves →
Modelo de contrato de aluguel residencial preenchido
Assim fica o documento pronto. O exemplo abaixo é gerado pelo mesmo motor que monta o seu arquivo, com dados fictícios no lugar dos seus — é exatamente o que sai no PDF, não uma ilustração.
Contrato de Locação Residencial
LOCADOR: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35.
LOCATÁRIO: João Pereira Lima, inscrito(a) no CPF sob o nº 123.456.789-09.
As partes acima qualificadas celebram o presente contrato de locação residencial, regido pela Lei 8.245 de 1991 e pelas cláusulas a seguir.
Cláusula 1 — Objeto
O locador cede ao locatário, para uso exclusivamente residencial, o imóvel situado em Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP, apartamento de dois dormitórios, com uma vaga de garagem.
Cláusula 2 — Prazo
A locação vigora pelo prazo de 30 meses, com início em 12 de março de 2026, findo o qual o locatário deverá restituir o imóvel desocupado, salvo prorrogação escrita ou continuidade nos termos da lei.
Cláusula 3 — Aluguel e pagamento
O aluguel mensal é de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), com vencimento no dia 05 de cada mês, pago mediante transferência bancária para a conta do locador. O atraso sujeita o locatário a multa de 2% sobre o valor devido, acrescida de juros de 1% ao mês, calculados pro rata die.
Cláusula 4 — Reajuste
O aluguel será reajustado a cada doze meses pela variação acumulada do IPCA, ou por outro índice que venha a substituí-lo na hipótese de extinção.
Cláusula 5 — Encargos
o locatário arcará com condomínio ordinário, água, luz e gás; o IPTU ficará por conta do locador.
Cláusula 6 — Garantia
A locação é garantida por caução em dinheiro no valor de três aluguéis, na forma admitida pelo artigo 37 da Lei 8.245 de 1991, vedada a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Cláusula 7 — Conservação e benfeitorias
O locatário receberá o imóvel no estado descrito na vistoria e o restituirá nas mesmas condições, ressalvado o desgaste natural do uso. Benfeitorias úteis dependem de autorização escrita do locador para serem indenizadas; as voluptuárias podem ser levantadas se não danificarem o imóvel.
Cláusula 8 — Rescisão
A devolução do imóvel antes do prazo sujeita o locatário a multa proporcional ao período restante, correspondente a três aluguéis reduzidos na proporção do tempo já cumprido. Não haverá multa quando a devolução decorrer de transferência de trabalho comunicada com trinta dias de antecedência, nos termos do artigo 4º da Lei 8.245 de 1991.
Cláusula 9 — Disposições finais
o imóvel é entregue pintado e com vistoria em anexo
As partes elegem o foro da comarca de Campinas para dirimir questões oriundas deste contrato, e assinam em duas vias de igual teor.
Campinas, 12 de março de 2026.
Nomes, documentos e valores são inventados, apenas para mostrar o formato. Preencha o formulário no alto da página para gerar o seu.
Modelo em branco para baixar
Se preferir preencher à mão ou editar o texto, baixe o modelo vazio. O arquivo em Word é editável e sai do mesmo modelo usado no gerador, então o conteúdo é idêntico ao do PDF preenchido aqui.
Como preencher, campo a campo
- Nome do locador (quem aluga o imóvel)
- Quem cede o imóvel. Precisa ser o proprietário ou quem tenha poder para locar — administradora, inventariante ou procurador com poderes expressos. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF ou CNPJ do locador
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Nome do locatário (quem vai morar)
- Quem assume o pagamento e a posse do imóvel. Se mais de uma pessoa vai responder pelo aluguel, cite as duas aqui: quem não está no contrato não responde por ele. Exemplo: João Pereira Lima
- CPF do locatário
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 123.456.789-09
- Endereço completo do imóvel
- Endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade e estado. Endereço pela metade é o defeito que mais tira utilidade deste tipo de documento. Exemplo: Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP
- Descrição do imóvel opcional
- Descreva o que está incluído. Vaga de garagem, área de serviço e móveis que ficam no imóvel são as fontes mais comuns de discussão na saída. Exemplo: apartamento de dois dormitórios, com uma vaga de garagem
- Valor mensal do aluguel
- Valor do aluguel apenas. Condomínio e IPTU são tratados em cláusula separada, e somá-los aqui atrapalha o cálculo do reajuste e da multa. Exemplo: 1.800,00
- Dia do vencimento
- Escolha um dia que exista em todos os meses. Vencimento no dia 31 gera dúvida em fevereiro e nos meses de trinta dias. Exemplo: 05
- Forma de pagamento
- Pagamento com rastro bancário é o que evita discussão sobre quitação. Se for em dinheiro, combine desde já a emissão de recibo mensal. Exemplo: transferência bancária para a conta do locador
- Prazo do contrato, em meses
- O prazo de trinta meses é usual porque, ao fim dele, a Lei do Inquilinato permite retomar o imóvel sem precisar justificar. Prazos menores mudam as regras de retomada. Exemplo: 30
- Data de início da locação
- A data em que o locatário passa a ter a posse do imóvel. É dela que se conta o prazo e o primeiro vencimento.
- Índice de reajuste anual
- O reajuste só pode ser anual. O IGP-M foi o índice tradicional do setor, mas oscila muito; o IPCA passou a ser preferido em boa parte dos contratos residenciais. O que vale é o que as duas partes combinarem aqui. Exemplo: IPCA
- Garantia da locação
- A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato: escolher caução e fiador ao mesmo tempo torna a exigência questionável. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel. Exemplo: caução em dinheiro no valor de três aluguéis
- Quem paga condomínio, IPTU e consumo
- Despesas ordinárias de condomínio e contas de consumo costumam ficar com quem mora; obras estruturais e o fundo de reserva são do proprietário. O IPTU pode ser transferido ao locatário se estiver escrito. Exemplo: o locatário arcará com condomínio ordinário, água, luz e gás; o IPTU ficará por conta do locador
- Cidade
- Cidade onde o documento está sendo assinado. Aparece no fecho, antes da data. Exemplo: Campinas
- Data
- Vem preenchida com hoje. Troque se estiver documentando um fato anterior — data que não corresponde ao fato real enfraquece o documento e pode caracterizar declaração falsa.
- Observações opcional
- Campo livre para o que não coube nos demais: condição combinada, ressalva, número de parcela, forma de pagamento. Fica em branco no documento se você não preencher. Exemplo: o imóvel é entregue pintado e com vistoria em anexo
O que precisa constar
- Qualificação completa de locador e locatário, com CPF ou CNPJ.
- Endereço e descrição do imóvel, incluindo vaga e o que mais estiver incluído.
- Valor do aluguel, dia de vencimento e forma de pagamento.
- Prazo, data de início e índice de reajuste anual.
- Garantia escolhida, em modalidade única, e divisão dos encargos.
- Assinatura das duas partes e, preferencialmente, de duas testemunhas.
Erros comuns
- Exigir mais de uma garantia, como caução e fiador juntos, o que a lei veda.
- Caução em dinheiro acima de três meses de aluguel.
- Prever reajuste em prazo menor que doze meses.
- Somar condomínio e IPTU ao valor do aluguel, o que distorce reajuste e multa.
- Deixar de fazer vistoria de entrada, o que torna a discussão de saída insolúvel.
- Assinar sem ler as cláusulas de rescisão, que é onde a multa mora.
Outros nomes para este documento
- Contrato de locação residencial
- Nome técnico, o mesmo usado pela Lei do Inquilinato.
- Contrato de aluguel de casa ou apartamento
- A forma como a maioria das pessoas procura o documento.
- Contrato de locação por temporada
- Outra modalidade, com regras próprias e prazo de até noventa dias. Este modelo não cobre esse caso.
- Contrato de locação comercial
- Locação não residencial tem regime distinto, inclusive quanto à renovação compulsória. Também não é coberto aqui.
Contrato, comodato ou recibo: o que cada documento resolve
A relação com um imóvel alheio produz documentos diferentes em momentos diferentes. O contrato é o começo, não o conjunto.
| Situação | Use | Por quê |
|---|---|---|
| Alguém vai morar pagando aluguel | Contrato de aluguel residencial | É o acordo que fixa valor, prazo, garantia e encargos. |
| Alguém vai morar sem pagar nada | Declaração de comodato | Sem contraprestação não há locação, e as regras são outras. |
| Cada mês pago durante a locação | Recibo de aluguel | O contrato prevê o pagamento; o recibo prova que ele ocorreu. |
| Fim da locação e devolução do imóvel | Recibo de entrega de chaves | Marca a data em que cessa a responsabilidade do inquilino. |
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não é obrigatório para valer entre as partes. O reconhecimento de firma dá segurança sobre quem assinou, e o registro no cartório de imóveis serve para garantir a continuidade da locação caso o imóvel seja vendido — sem ele, o comprador pode pedir o imóvel de volta em noventa dias.
Por que o prazo de trinta meses é tão comum?
Porque, terminado um contrato de trinta meses ou mais, o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar, bastando notificar. Em contratos menores, a retomada exige motivo previsto em lei, o que dá ao inquilino mais estabilidade e ao proprietário menos flexibilidade.
Posso sair antes do fim do contrato?
Pode, pagando multa proporcional ao tempo que faltava — quanto mais perto do fim, menor a multa. A exceção está na lei: quem é transferido pelo empregador para outra localidade fica isento, desde que avise o locador com trinta dias de antecedência.
Quem paga IPTU e condomínio?
A regra geral é que despesas ordinárias de condomínio e contas de consumo ficam com quem mora, e obras estruturais e fundo de reserva com o proprietário. O IPTU pode ser repassado ao locatário, mas só se estiver escrito no contrato.
Preciso de fiador?
Não necessariamente. A lei admite caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo, e permite apenas uma delas por contrato. Locação sem garantia também é válida, e é uma escolha do proprietário sobre quanto risco aceita correr.
A vistoria de entrada é obrigatória?
A lei não a impõe, mas a ausência dela é a causa mais frequente de conflito na devolução: sem registro do estado inicial, nenhuma das partes consegue provar o que era desgaste natural e o que era dano. Fotografe cada cômodo e anexe ao contrato.