Contrato de Aluguel Comercial
Modelo revisado em
Preencha e baixe um contrato de locação comercial em PDF, com atividade, prazo, reajuste e encargos do ponto. Grátis, sem cadastro.
O que é um contrato de aluguel comercial?
O contrato de aluguel comercial é a locação de imóvel para atividade econômica — loja, escritório, oficina, consultório. Segue a mesma Lei do Inquilinato da locação residencial, mas com um capítulo próprio: é nele que nasce a proteção ao ponto comercial, incluindo o direito de renovar o contrato judicialmente quando prazo e atividade cumprem os requisitos.
Quando usar o contrato de aluguel comercial?
Sempre que o imóvel for ocupado por um negócio, ainda que pequeno — o MEI na sala comercial, o salão no sobrado, o depósito no galpão. Se o uso é moradia, o contrato é o residencial; misturar os dois regimes no mesmo documento cria um contrato que não protege ninguém direito.
-
Loja, sala ou galpão alugado direto com o dono
Sem administradora no meio, o contrato escrito é o único registro do que foi combinado — e do ramo que constrói o ponto.
-
Vistoria de entrada do ponto
O laudo com fotos do estado inicial é o que separa desgaste de dano quando o negócio sair.
Ir para Termo de Vistoria de Imóvel → -
Cada aluguel pago, um recibo
O recibo mensal prova a quitação e organiza a contabilidade do negócio.
Ir para Recibo de Aluguel → -
Reajuste anual comunicado por escrito
O comunicado de reajuste aplica o índice do contrato e evita a surpresa no boleto.
Ir para Comunicado de Reajuste de Aluguel → -
Fim da locação
Na saída, o recibo de entrega de chaves marca o fim da responsabilidade pelo imóvel.
Ir para Recibo de Entrega de Chaves →
Modelo de contrato de aluguel comercial preenchido
Assim fica o documento pronto. O exemplo abaixo é gerado pelo mesmo motor que monta o seu arquivo, com dados fictícios no lugar dos seus — é exatamente o que sai no PDF, não uma ilustração.
Contrato de Locação Comercial
LOCADOR: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35.
LOCATÁRIO: Mercearia Bom Preço Ltda., inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 11.222.333/0001-81.
As partes celebram o presente contrato de locação não residencial, regido pela Lei 8.245 de 1991 e pelas cláusulas a seguir.
Cláusula 1 — Objeto e destinação
O locador cede ao locatário o imóvel situado em Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP, destinado exclusivamente ao exercício de comércio varejista de alimentos, vedada a mudança de destinação sem anuência escrita do locador.
Cláusula 2 — Prazo
A locação vigora por 60 meses, com início em 12 de março de 2026. Findo o prazo sem renovação escrita e permanecendo o locatário no imóvel sem oposição, a locação prorroga-se por prazo indeterminado, na forma da lei.
Cláusula 3 — Aluguel e pagamento
O aluguel mensal é de R$ 4.200,00 (quatro mil e duzentos reais), com vencimento no dia 05 de cada mês, pago mediante boleto bancário emitido pelo locador. O atraso sujeita o locatário a multa de 2% e juros de 1% ao mês, calculados pro rata die.
Cláusula 4 — Reajuste
O aluguel será reajustado a cada doze meses pela variação acumulada do IGP-M, ou pelo índice que vier a substituí-lo.
Cláusula 5 — Encargos
o locatário arcará com IPTU, condomínio ordinário, água, luz e demais consumos do imóvel.
Cláusula 6 — Garantia
A locação é garantida por caução em dinheiro no valor de três aluguéis, na forma do artigo 37 da Lei 8.245 de 1991, vedada mais de uma modalidade no mesmo contrato.
Cláusula 7 — Conservação, obras e benfeitorias
O locatário receberá o imóvel no estado da vistoria de entrada e o restituirá nas mesmas condições, ressalvado o desgaste natural. Adaptações à atividade dependem de autorização escrita do locador; benfeitorias não autorizadas incorporam-se ao imóvel sem indenização.
Cláusula 8 — Rescisão
A devolução antecipada sujeita o locatário à multa de três aluguéis, reduzida proporcionalmente ao tempo já cumprido do contrato. O descumprimento de qualquer cláusula autoriza a rescisão pela parte inocente, sem prejuízo das perdas e danos.
Cláusula 9 — Disposições finais
as benfeitorias necessárias à atividade serão previamente aprovadas por escrito
As partes elegem o foro da comarca de Campinas e assinam em duas vias de igual teor.
Campinas, 12 de março de 2026.
Nomes, documentos e valores são inventados, apenas para mostrar o formato. Preencha o formulário no alto da página para gerar o seu.
Modelo em branco para baixar
Se preferir preencher à mão ou editar o texto, baixe o modelo vazio. O arquivo em Word é editável e sai do mesmo modelo usado no gerador, então o conteúdo é idêntico ao do PDF preenchido aqui.
Como preencher um contrato de aluguel comercial?
- Nome do locador (dono do imóvel)
- Quem cede o imóvel. Precisa ser o proprietário ou quem tenha poderes para locar — administradora, inventariante ou procurador. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF ou CNPJ do locador
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Nome ou razão social do locatário
- Quem vai explorar o ponto. Se a empresa já existe, contrate no CNPJ dela: é a empresa que constrói o direito ao ponto comercial, e trocar a parte depois exige aditivo. Exemplo: Mercearia Bom Preço Ltda.
- CNPJ ou CPF do locatário
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 11.222.333/0001-81
- Endereço completo do imóvel
- Endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade e estado. Endereço pela metade é o defeito que mais tira utilidade deste tipo de documento. Exemplo: Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP
- Atividade que será exercida
- Delimita o uso e protege os dois lados: o locador sabe o que funciona no imóvel dele, e o locatário consolida o ramo — que importa para a renovação compulsória, condicionada a três anos na mesma atividade. Exemplo: comércio varejista de alimentos
- Valor mensal do aluguel
- Somente o aluguel. IPTU, condomínio e consumo entram na cláusula de encargos — misturar tudo distorce reajuste e multa. Exemplo: 4.200,00
- Dia do vencimento
- Escolha um dia que exista em todos os meses; vencimento no dia 31 gera dúvida em fevereiro. Exemplo: 05
- Forma de pagamento
- Como o aluguel será pago. Exemplo: boleto bancário emitido pelo locador
- Prazo do contrato, em meses
- Contrato escrito de cinco anos ou mais dá ao locatário o direito de renovar judicialmente e protege o ponto comercial. Prazos menores podem ser somados na renovação, mas exigem continuidade documentada. Exemplo: 60
- Data de início da locação
- Quando o locatário recebe as chaves. É dela que correm prazo, vencimentos e o relógio da renovação.
- Índice de reajuste anual
- O reajuste é anual. O IGP-M ainda domina os contratos comerciais, mas nada impede eleger o IPCA — vale o que estiver escrito. Exemplo: IGP-M
- Garantia da locação
- Uma única modalidade por contrato, como na locação residencial. Em ponto comercial o seguro-fiança e o fiador com bens são os mais usados. Exemplo: caução em dinheiro no valor de três aluguéis
- Quem paga IPTU, condomínio e consumo
- Na locação comercial é praxe transferir o IPTU ao locatário — mas só vale se estiver escrito. Obras estruturais e despesas extraordinárias de condomínio permanecem com o proprietário. Exemplo: o locatário arcará com IPTU, condomínio ordinário, água, luz e demais consumos do imóvel
- Cidade
- Cidade onde o documento está sendo assinado. Aparece no fecho, antes da data. Exemplo: Campinas
- Data
- Vem preenchida com hoje. Troque se estiver documentando um fato anterior — data que não corresponde ao fato real enfraquece o documento e pode caracterizar declaração falsa.
- Observações opcional
- Campo livre para o que não coube nos demais: condição combinada, ressalva, número de parcela, forma de pagamento. Fica em branco no documento se você não preencher. Exemplo: as benfeitorias necessárias à atividade serão previamente aprovadas por escrito
O que precisa constar no contrato de aluguel comercial?
- Qualificação das partes — de preferência com o CNPJ de quem vai operar.
- Endereço do imóvel e a atividade permitida nele.
- Valor, vencimento, forma de pagamento e índice de reajuste.
- Prazo e data de início — cinco anos escritos abrem a renovação compulsória.
- Garantia em modalidade única e divisão escrita dos encargos.
- Assinatura das partes e de duas testemunhas.
Erros comuns no contrato de aluguel comercial
- Usar modelo residencial para ponto comercial, perdendo as regras próprias da renovação.
- Contratar no CPF do sócio quando quem opera é a empresa — o direito ao ponto se constrói em nome de quem consta do contrato.
- Não delimitar a atividade, e descobrir o imóvel abrigando outro negócio.
- Esquecer que a renovação compulsória exige ação judicial proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
- Transferir o IPTU ao locatário só de boca — sem cláusula escrita, a obrigação é do proprietário.
- Dispensar a vistoria de entrada em imóvel que vai ser adaptado ao negócio.
Outros nomes para este documento
- Contrato de locação não residencial
- O nome técnico da Lei do Inquilinato para a mesma locação.
- Contrato de aluguel de ponto comercial
- Rigorosamente, aluga-se o imóvel; o ponto é o valor que a atividade do locatário cria nele — e que a lei protege.
- Contrato de aluguel de sala comercial
- O mesmo documento, no caso mais comum de escritórios.
Locação comercial ou residencial: o que muda de verdade
A mesma lei rege as duas, mas os capítulos são diferentes — e o que muda é justamente o que mais vale dinheiro.
| Situação | Use | Por quê |
|---|---|---|
| Imóvel para negócio, contrato de 5 anos ou mais | Este contrato comercial | Nasce o direito de renovação compulsória do ponto. |
| Imóvel para moradia | Contrato de aluguel residencial | Regras próprias de retomada e proteção ao inquilino. |
| Estadia transitória de até 90 dias | Contrato de temporada | Modalidade com pagamento antecipado permitido. |
| Fim do prazo sem renovação | Denúncia vazia pelo locador | Na locação comercial prorrogada, o locador retoma com aviso de 30 dias. |
Perguntas frequentes sobre o contrato de aluguel comercial
O que é a renovação compulsória do aluguel comercial?
É o direito de o locatário renovar o contrato mesmo contra a vontade do locador, para proteger o ponto que o negócio criou. Exige contrato escrito com prazo determinado de cinco anos ou mais — ou soma ininterrupta de contratos que alcance isso — e três anos na mesma atividade. A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, e perder essa janela é perder o direito.
Posso alugar sala comercial no meu CPF?
Pode, mas se quem opera é a sua empresa, contrate no CNPJ dela. O direito à renovação e a proteção ao ponto pertencem a quem figura no contrato — no CPF do sócio, a empresa fica juridicamente de fora do imóvel onde trabalha.
O locador pode pedir o imóvel de volta?
Enquanto o prazo determinado corre, não — salvo infração contratual. Depois que o contrato se prorroga por prazo indeterminado, a locação comercial admite a chamada denúncia vazia: o locador retoma sem justificar, com aviso escrito de trinta dias. É por isso que o prazo longo interessa ao locatário.
Quem paga o IPTU na locação comercial?
Por padrão, o proprietário — mas a transferência ao locatário é válida e muito comum, desde que escrita no contrato. O mesmo vale para o condomínio ordinário; as despesas extraordinárias, como obras estruturais, permanecem com o dono do imóvel.