Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Modelo revisado em
Preencha e baixe um compromisso de compra e venda de imóvel em PDF, com preço, forma de pagamento, sinal e prazo da escritura. Grátis, sem cadastro.
O que é um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato de compra e venda de imóvel — tecnicamente, o compromisso particular de compra e venda — é o instrumento em que vendedor e comprador fixam preço, sinal, forma de pagamento e prazo da escritura. Ele obriga as partes, mas não transfere a propriedade: no Brasil, imóvel só muda de dono com escritura pública registrada na matrícula.
Quando usar o contrato de compra e venda de imóvel?
No momento do acerto, antes da escritura: é o papel que segura o negócio enquanto certidões, financiamento e cartório correm. Use com as cautelas do tamanho do negócio — certidão de matrícula atualizada, certidões do vendedor, e advogado ou corretor de confiança revisando, porque este é provavelmente o maior contrato da vida de quem assina.
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Venda direta entre particulares
Sem imobiliária, o compromisso escrito é o único registro do preço e das condições até a escritura.
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O sinal que segura o negócio
O valor pago como arras merece recibo próprio, além da cláusula deste contrato.
Ir para Recibo de Sinal → -
Antes do contrato, a proposta
A proposta de compra por escrito abre a negociação e vira anexo natural do compromisso.
Ir para Proposta de Compra de Imóvel → -
Compra na planta ou com financiamento
Condicione o contrato à aprovação do crédito, por escrito — e escreva o destino do sinal se o banco negar.
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Cada parcela paga, um recibo
O recibo de cada pagamento constrói a prova da quitação até a escritura.
Ir para Recibo de Pagamento →
Modelo de contrato de compra e venda de imóvel preenchido
Assim fica o documento pronto. O exemplo abaixo é gerado pelo mesmo motor que monta o seu arquivo, com dados fictícios no lugar dos seus — é exatamente o que sai no PDF, não uma ilustração.
Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel
PROMITENTE VENDEDOR: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35.
PROMITENTE COMPRADOR: João Pereira Lima, inscrito(a) no CPF sob o nº 123.456.789-09.
Cláusula 1 — Objeto
O promitente vendedor compromete-se a vender ao promitente comprador o imóvel situado em Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP, objeto da matrícula nº 45.678 do 2º Registro de Imóveis de Campinas/SP, que declara livre e desembaraçado de ônus, dívidas e ações, salvo o que constar expressamente deste instrumento.
Cláusula 2 — Preço e sinal
O preço certo e ajustado é de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais). Neste ato, o comprador paga a título de sinal e princípio de pagamento (arras) a quantia de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), da qual o vendedor dá quitação.
Cláusula 3 — Pagamento do saldo
o saldo de R$ 342.000,00 será pago em parcela única, por transferência bancária, na assinatura da escritura.
Cláusula 4 — Arrependimento
Desistindo o comprador, perderá o sinal em favor do vendedor; desistindo o vendedor, restituirá o sinal em dobro, nos termos dos artigos 417 a 420 do Código Civil, sem prejuízo de a parte inocente exigir o cumprimento do contrato.
Cláusula 5 — Escritura e posse
A escritura pública definitiva será lavrada até 60 dias após a quitação do preço, correndo por conta do comprador as despesas de escritura, ITBI e registro, salvo ajuste diverso. Quanto à posse: a posse será transmitida na quitação integral do preço.
Cláusula 6 — Débitos e tributos
Os débitos incidentes sobre o imóvel até a transmissão da posse correm por conta do vendedor; a partir dela, por conta do comprador.
Cláusula 7 — Disposições finais
o imóvel será entregue livre de débitos de IPTU e condomínio até a data da posse
As partes elegem o foro da comarca de Campinas e assinam este instrumento em duas vias, na presença das testemunhas abaixo.
Campinas, 12 de março de 2026.
Nomes, documentos e valores são inventados, apenas para mostrar o formato. Preencha o formulário no alto da página para gerar o seu.
Modelo em branco para baixar
Se preferir preencher à mão ou editar o texto, baixe o modelo vazio. O arquivo em Word é editável e sai do mesmo modelo usado no gerador, então o conteúdo é idêntico ao do PDF preenchido aqui.
Como preencher um contrato de compra e venda de imóvel?
- Nome do vendedor (promitente vendedor)
- Quem consta na matrícula do imóvel. Se o imóvel pertence ao casal, os dois assinam — a venda sem a assinatura do cônjuge é anulável na maior parte dos regimes de bens. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF ou CNPJ do vendedor
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Nome do comprador (promitente comprador)
- Nome completo da pessoa física, ou razão social da empresa. Evite apelido ou nome de fantasia: em caso de discussão, o documento precisa identificar exatamente quem é quem. Exemplo: João Pereira Lima
- CPF do comprador
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 123.456.789-09
- Endereço completo do imóvel
- Endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade e estado. Endereço pela metade é o defeito que mais tira utilidade deste tipo de documento. Exemplo: Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP
- Matrícula e cartório de registro
- A matrícula é a identidade jurídica do imóvel — é nela que se confere quem é o dono e se há penhora, hipoteca ou outro ônus. Peça uma certidão atualizada antes de assinar qualquer coisa. Exemplo: matrícula nº 45.678 do 2º Registro de Imóveis de Campinas/SP
- Preço total do imóvel
- O extenso é gerado sozinho a partir daqui. Se o valor em algarismo for adulterado depois, a divergência com o extenso denuncia a alteração — é exatamente para isso que a praxe exige os dois. Exemplo: 380.000,00
- Valor do sinal (arras)
- O sinal tem efeito legal forte: se o comprador desistir, perde-o; se quem desistir for o vendedor, devolve em dobro. É o que o Código Civil chama de arras. Exemplo: 38.000,00
- Forma de pagamento do saldo
- Descreva cada parcela com valor, data e condição. Se o pagamento depende de financiamento bancário, escreva isso como condição — e o que acontece se o banco negar. Exemplo: o saldo de R$ 342.000,00 será pago em parcela única, por transferência bancária, na assinatura da escritura
- Prazo para a escritura definitiva
- O contrato particular obriga as partes, mas a propriedade só se transfere com a escritura pública registrada na matrícula. Fixar o prazo evita que a promessa fique aberta para sempre. Exemplo: até 60 dias após a quitação do preço
- Entrega da posse
- Quando o comprador recebe as chaves. Exemplo: a posse será transmitida na quitação integral do preço
- Cidade
- Cidade onde o documento está sendo assinado. Aparece no fecho, antes da data. Exemplo: Campinas
- Data
- Vem preenchida com hoje. Troque se estiver documentando um fato anterior — data que não corresponde ao fato real enfraquece o documento e pode caracterizar declaração falsa.
- Observações opcional
- Campo livre para o que não coube nos demais: condição combinada, ressalva, número de parcela, forma de pagamento. Fica em branco no documento se você não preencher. Exemplo: o imóvel será entregue livre de débitos de IPTU e condomínio até a data da posse
O que precisa constar no contrato de compra e venda de imóvel?
- Qualificação completa das partes — com o cônjuge do vendedor, quando casado.
- Identificação do imóvel pela matrícula e cartório de registro.
- Preço total, sinal e a forma de pagamento do saldo, parcela por parcela.
- Prazo para a escritura definitiva e momento da entrega da posse.
- Responsabilidade pelos débitos e pelas despesas de cartório e ITBI.
- Assinatura das partes e de duas testemunhas.
Erros comuns no contrato de compra e venda de imóvel
- Assinar sem certidão de matrícula atualizada — é nela que aparecem penhora, hipoteca e o verdadeiro dono.
- Esquecer a assinatura do cônjuge do vendedor, que torna a venda anulável.
- Pagar sinal sem cláusula de arras escrita, perdendo o efeito de devolução em dobro.
- Deixar o prazo da escritura em aberto, eternizando o contrato de gaveta.
- Não condicionar o negócio ao financiamento e perder o sinal quando o banco nega o crédito.
- Confundir posse com propriedade: sem registro, o comprador ainda não é dono perante terceiros.
Outros nomes para este documento
- Compromisso de compra e venda
- O nome técnico deste instrumento particular.
- Promessa de compra e venda
- O mesmo contrato, no nome usado pelo Código Civil.
- Contrato de gaveta
- O apelido do compromisso que nunca vira escritura — válido entre as partes, mas invisível para o registro e arriscado por isso.
Compromisso, escritura e registro: as três etapas da compra
A compra de um imóvel é uma sequência, e cada etapa tem instrumento e efeito próprios. Pular etapa é onde mora o risco.
| Situação | Use | Por quê |
|---|---|---|
| Fechar o negócio e fixar as condições | Este compromisso particular | Obriga as partes e disciplina sinal, preço e prazos. |
| Formalizar a transferência | Escritura pública no tabelionato | Obrigatória para imóveis acima de trinta salários mínimos. |
| Tornar-se dono perante todos | Registro na matrícula | Quem não registra não é dono — é a regra do sistema brasileiro. |
| Apenas sinalizar interesse, sem obrigar | Proposta de compra | Abre a negociação sem os efeitos do compromisso. |
Perguntas frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel
Contrato particular de compra e venda de imóvel vale?
Vale como obrigação entre as partes: quem desiste responde pelas arras e pode ser compelido a cumprir. O que ele não faz é transferir a propriedade — isso exige escritura pública e registro na matrícula. É etapa, não destino.
O que acontece com o sinal se o negócio desandar?
Pelo regime legal das arras: comprador desistente perde o sinal; vendedor desistente devolve em dobro. Se o contrato previr as arras como penitenciais, elas são o limite da indenização; sem essa previsão, a parte inocente ainda pode exigir o cumprimento do contrato ou indenização suplementar.
Quais certidões conferir antes de assinar?
No mínimo: matrícula atualizada do imóvel (dona da verdade sobre propriedade e ônus), certidões de distribuição cível e de execução fiscal do vendedor, negativa de IPTU e, em condomínio, declaração de quitação das cotas. Dívida do vendedor pode alcançar o imóvel vendido — conferir antes é mais barato que discutir depois.
Posso registrar o compromisso no cartório?
Pode e é recomendável: o compromisso registrado na matrícula gera direito real de aquisição, oponível a terceiros — se o vendedor tentar vender de novo, o segundo comprador esbarra no seu registro. Sem registro, o compromisso vale só entre vocês.
Este modelo dispensa advogado?
Não — e nesta compra, especificamente, não deveria. O modelo organiza as condições combinadas e serve de base da conversa, mas imóvel envolve matrícula, regime de bens, tributos e riscos que variam caso a caso. Use o documento para chegar preparado à revisão profissional, não para substituí-la.