Administração de Imóveis
Modelo revisado em
Preencha e baixe um contrato de administração de imóvel para locação em PDF, com taxa, repasse, manutenção e prestação de contas. Grátis.
Modelo para uso comum. Não substitui orientação de advogado ou contador.
O que é uma administração de imóveis?
O contrato de administração de imóveis formaliza a terceirização da locação: os serviços da captação à saída, a taxa mensal sobre o RECEBIDO mais a captação, o dia do repasse com extrato, o teto de manutenção sem consulta e — a cláusula da verdade — o papel de cada um na inadimplência: a administradora cobra; o risco, salvo garantia contratada, é do dono.
Quando usar a administração de imóveis?
Quando o dono entrega o imóvel à imobiliária ou ao corretor para alugar e gerir — por distância, por volume ou por paz. O arranjo costuma nascer de conversa e proposta comercial, sem contrato de administração assinado: aí o repasse atrasa sem regra, o conserto surpresa vira desconto surpresa, e o calote revela que ninguém combinou de quem era o risco.
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Dono que mora longe do imóvel
A gestão completa terceirizada — com o extrato mensal fazendo as vezes dos seus olhos.
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A ficha do inquilino captado
A análise cadastral que a administradora faz é a mesma do dono direto — a ficha do candidato documenta.
Ir para Ficha Cadastral de Locatário → -
O contrato de locação em si
A administradora elabora, mas o locador é o dono — o contrato de aluguel segue sendo entre ele e o inquilino.
Ir para Contrato de Aluguel Residencial → -
A renda comprovada dos aluguéis
Os extratos de repasse somam a renda de aluguel que o banco aceita — líquida da taxa.
Ir para Declaração de Renda de Aluguel → -
Vários imóveis, um administrador
A carteira inteira no mesmo contrato, com anexo listando os imóveis — e o mesmo extrato consolidado.
Modelo de administração de imóveis preenchido
Assim fica o documento pronto. O exemplo abaixo é gerado pelo mesmo motor que monta o seu arquivo, com dados fictícios no lugar dos seus — é exatamente o que sai no PDF, não uma ilustração.
Contrato de Administração de Imóvel
PROPRIETÁRIO: Maria Oliveira Santos, inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35.
ADMINISTRADORA: Imobiliária Horizonte Ltda. — CRECI-J 12.345, inscrita no CPF/CNPJ sob o nº 111.444.777-35, registro CRECI-PR J-12.345 (jurídica) / responsável F-54.321.
Cláusula 1 — Objeto
O proprietário confia à administradora a gestão da locação do imóvel de Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP, compreendendo: anúncio e captação de inquilinos, análise cadastral, elaboração do contrato de locação em nome do proprietário, vistorias de entrada e saída, cobrança mensal, gestão de reajustes e renovações, e representação perante o inquilino no dia a dia. A administradora atua por conta e ordem do proprietário, que permanece o locador nos contratos de locação.
Cláusula 2 — Remuneração
taxa mensal de 8% sobre o aluguel e encargos recebidos, mais taxa de captação equivalente a 1 aluguel por nova locação fechada. Sem recebimento do inquilino, não há taxa mensal.
Cláusula 3 — Repasse e contas
repasse até o 5º dia útil após o recebimento, com extrato mensal discriminando aluguel, encargos, taxa e descontos. Valores recebidos do inquilino pertencem ao proprietário desde o recebimento, mantidos destacados até o repasse.
Cláusula 4 — Manutenção e inadimplência
reparos até R$ 400,00 autorizados sem consulta, descontados no repasse com nota; acima, orçamento prévio ao proprietário; na inadimplência, a administradora cobra extrajudicialmente e aciona a garantia da locação, NÃO respondendo pelo aluguel não pago, salvo contratação de garantia específica
Cláusula 5 — Vigência e disposições finais
prazo indeterminado, com aviso de 60 dias para encerramento; os contratos de locação vigentes são transferidos ao proprietário com toda a documentação. A administradora responde pelos danos que causar por falha de gestão — inquilino aprovado sem análise, valores não repassados, vistoria não realizada. a administradora não recebe valores em espécie do inquilino, apenas por meios rastreáveis
Campinas, 12 de março de 2026.
Nomes, documentos e valores são inventados, apenas para mostrar o formato. Preencha o formulário no alto da página para gerar o seu.
Modelo em branco para baixar
Se preferir preencher à mão ou editar o texto, baixe o modelo vazio. O arquivo em Word é editável e sai do mesmo modelo usado no gerador, então o conteúdo é idêntico ao do PDF preenchido aqui.
Como preencher uma administração de imóveis?
- Nome do proprietário
- O dono que terceiriza a locação. As quatro perguntas que este contrato responde: quanto custa (taxa e captação), quando o aluguel cai na sua conta (dia do repasse), até quanto a administradora gasta sem te consultar (teto de manutenção) e o que acontece se o inquilino não pagar. Exemplo: Maria Oliveira Santos
- CPF ou CNPJ do proprietário
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Nome da administradora ou corretor
- Nome completo da pessoa física, ou razão social da empresa. Evite apelido ou nome de fantasia: em caso de discussão, o documento precisa identificar exatamente quem é quem. Exemplo: Imobiliária Horizonte Ltda. — CRECI-J 12.345
- CNPJ ou CPF da administradora
- Aceita CPF ou CNPJ no mesmo campo — o formato é reconhecido pelo número de dígitos, e o dígito verificador é conferido na hora. Quando quem assina é empresa, use o CNPJ, e não o CPF do sócio. Exemplo: 111.444.777-35
- Registro no CRECI
- A intermediação e administração de locação exigem CRECI. Exemplo: CRECI-PR J-12.345 (jurídica) / responsável F-54.321
- Endereço do imóvel administrado
- Endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade e estado. Endereço pela metade é o defeito que mais tira utilidade deste tipo de documento. Exemplo: Rua das Acácias, 120, apto 43, Jardim Paulista, Campinas/SP
- Serviços incluídos
- Da captação à saída do inquilino — o que a taxa cobre. Exemplo: anúncio e captação de inquilinos, análise cadastral, elaboração do contrato de locação em nome do proprietário, vistorias de entrada e saída, cobrança mensal, gestão de reajustes e renovações, e representação perante o inquilino no dia a dia
- Taxa de administração e captação
- A praxe do mercado: 8% a 10% mensais sobre o recebido (sem receber, sem taxa) e o primeiro aluguel como captação. Percentual sobre o "devido" — mesmo inadimplente — inverte o incentivo. Exemplo: taxa mensal de 8% sobre o aluguel e encargos recebidos, mais taxa de captação equivalente a 1 aluguel por nova locação fechada
- Repasse e prestação de contas
- O dia do repasse e o extrato que o acompanha. Exemplo: repasse até o 5º dia útil após o recebimento, com extrato mensal discriminando aluguel, encargos, taxa e descontos
- Manutenção e inadimplência
- A cláusula que mais gera decepção: administrar não é garantir. A administradora cobra e aciona a garantia; o risco do calote é do dono — salvo produto de "aluguel garantido", contratado à parte e pago por isso. Exemplo: reparos até R$ 400,00 autorizados sem consulta, descontados no repasse com nota; acima, orçamento prévio ao proprietário; na inadimplência, a administradora cobra extrajudicialmente e aciona a garantia da locação, NÃO respondendo pelo aluguel não pago, salvo contratação de garantia específica
- Vigência e saída
- O aviso de saída e o destino dos contratos em andamento. Exemplo: prazo indeterminado, com aviso de 60 dias para encerramento; os contratos de locação vigentes são transferidos ao proprietário com toda a documentação
- Cidade
- Cidade onde o documento está sendo assinado. Aparece no fecho, antes da data. Exemplo: Campinas
- Data
- Vem preenchida com hoje. Troque se estiver documentando um fato anterior — data que não corresponde ao fato real enfraquece o documento e pode caracterizar declaração falsa.
- Observações opcional
- Campo livre para o que não coube nos demais: condição combinada, ressalva, número de parcela, forma de pagamento. Fica em branco no documento se você não preencher. Exemplo: a administradora não recebe valores em espécie do inquilino, apenas por meios rastreáveis
O que precisa constar na administração de imóveis?
- Identificação das partes, com o CRECI da administradora.
- Os serviços incluídos, da captação à devolução.
- Taxa sobre o recebido, captação e o dia do repasse com extrato.
- Teto de manutenção sem consulta prévia.
- O papel de cada um na inadimplência — e o destino dos contratos na saída.
Erros comuns na administração de imóveis
- Entregar o imóvel sem contrato de administração — a proposta comercial não diz o dia do repasse nem o teto do conserto.
- Contratar "administradora" sem CRECI: a intermediação de locação é atividade privativa de corretor, e o irregular some junto com o caução.
- Achar que administrar é garantir — o calote é risco do dono, salvo o produto específico de aluguel garantido, pago à parte.
- Taxa sobre o aluguel DEVIDO em vez do recebido — a administradora que ganha mesmo no calote não tem pressa de cobrar.
- Sem teto de manutenção, cada repasse vem com descontos surpresa "de reparos" que ninguém orçou.
- Sair da administradora sem regra de transição — os contratos vigentes e o histórico ficam reféns na mudança.
Outros nomes para este documento
- Contrato de administração de locação
- O nome pela função exata.
- Contrato de gestão de aluguel
- Como as proptechs chamam o mesmo serviço.
- Aluguel garantido
- Produto diferente: a empresa PAGA o aluguel mesmo no calote, cobrando mais por isso — a administração comum só cobra do inquilino.
Administração, corretagem, garantia: os três serviços que se confundem
A imobiliária vende três produtos diferentes — e o dono precisa saber qual está comprando.
| Situação | Use | Por quê |
|---|---|---|
| Só achar o inquilino e fechar o contrato | Corretagem de locação | Serviço pontual: a captação, paga de uma vez. |
| Gerir a locação inteira, mês a mês | Este contrato de administração | Cobrança, repasse, manutenção e vistorias contínuas. |
| Receber mesmo se o inquilino não pagar | Aluguel garantido, contratado à parte | A empresa assume o risco — e precifica por isso. |
| Dono que faz tudo sozinho | Ficha cadastral + contrato de locação | O kit direto, sem taxa — e sem terceirizar o trabalho. |
Perguntas frequentes sobre a administração de imóveis
A administradora responde se o inquilino não pagar?
Na administração comum, não — ela deve a DILIGÊNCIA: analisar bem o candidato, exigir garantia adequada, cobrar rápido e acionar caução ou fiador. O prejuízo do calote em si é do dono. A exceção tem nome e preço: o produto "aluguel garantido", em que a empresa paga e assume o risco. O que a administradora SEMPRE responde: a falha dela — o inquilino aprovado sem análise, a garantia que não exigiu, o valor recebido e não repassado.
Quanto custa administrar? Qual a taxa justa?
A praxe nacional: 8% a 10% ao mês sobre o aluguel e encargos RECEBIDOS, mais a taxa de captação — tipicamente o valor de um aluguel — a cada locação nova fechada. Duas lupas na proposta: a base da taxa (recebido, nunca "devido") e o que a mensalidade NÃO cobre (honorários de despejo e obras costumam ser à parte). Barato demais costuma significar captação cara ou repasse lento.
Posso tirar o imóvel da administradora quando quiser?
Com o aviso da cláusula — 30 a 60 dias é o padrão — e a transição organizada: os contratos de locação são do DONO (o locador é ele), então seguem válidos e passam às suas mãos com a documentação completa — vistorias, garantias, histórico de pagamentos. A multa de fidelidade longa só se justifica quando houve investimento real da administradora; fora isso, é cláusula de prender cliente.
Administradora precisa de CRECI?
Precisa — a intermediação e a administração de locação são atividades privativas de corretor de imóveis (pessoa física com CRECI) ou imobiliária (jurídica com CRECI-J e responsável habilitado). O "administrador" sem registro opera irregular: sem fiscalização do conselho, sem responsabilidade técnica — e os casos de caução sumido do mercado informal quase sempre começam aí. Conferir o CRECI no site do conselho custa um minuto.